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Dal 1° luglio e cambiata la commerciabilità dei fabbricati
• Dal 1° luglio 2010, l'art. 19, co. 14, del D.Igs. 78/2010 introduce ostacoli alla commercializzazione degli immobili che risultano sconosciuti al Catasto: fabbricati costruiti e mai denunciati al Catasto (quindi fiscalmente inesistenti); immobili in origine denunciati ma poi sottoposti a variazioni (planimetriche, d'uso ecc.) non dichiarate e che risultano formalmente in uno stato diverso da quello in cui in realtà si trovano; fabbricati non accatastati perche abusivi; edifici costruiti (o modificati) con regolari abilitazioni comunali ma senza dichiarazione in Catasto delle opere eseguite.
• La nuova norma riguarda gli «atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi» che abbiano a oggetto «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti o su unità immobiliari urbane». In questi casi, «a pena di nullità», oltre all'identificazione catastale, l'atto dovrà contenere it riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione con cui gli intestatari sottoscrivono che lo stato di fatto A conforme ai dati catastali e alle planimetrie. La norma, inoltre, prescrive che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».
• Sono interessati gli «atti tra vivi»:
a) atti concernenti H trasferimento di diritti reali (per intero o pro quota): contratti di compravendita, permuta, transazione, rendita, donazione, conferimento in society, assegnazione ai soci per recesso o riduzione del capitale della society o liquidazione, atto di donazione di una fondazione o di un trust;
b) atti concernenti costituzione di diritti reali: atti traslativi del diritto di proprietà piena, del diritto di proprietà nuda e del diritto di proprietà superficiaria, atti costitutivi dei diritti di usufrutto, uso e abitazione, di enfiteusi e di servitù, atti di concessione di ipoteca, e anche gli atti di rinuncia a diritti reali, come la rinuncia a un usufrutto o a una servitù;
c) atti concernenti lo scioglimento di comunione di diritti reali, contratti di divisione di comunioni ereditarie o di diritti acquistati in comune da una pluralità di soggetti.
• Restano fuori dalla norma gli atti non tra vivi, come i testamenti, e gli atti non traslativi di diritti reali, quali I'atto istitutivo di vincolo di destinazione, it fondo patrimoniale, it trust autodichiarato, gli atti di fusione, scissione e trasformazione di society, it contratto preliminare (o compromesso) ecc.
• La norma e rivolta agli edifici e non vale per atti riguardanti terreni privi di edificazione. Per i fabbricati rurali, abitativi o strumentali, la regola vigente (art. 9, co. 1, D.Igs. 557/1993) stabilisce che qualsiasi tipo di fabbricato, comprese le costruzioni rurali o ex rurali, sia denunciato al Catasto fabbricati. La norma del D.Igs. 78/2010 sembra riferita alle unità immobiliari urbane, ma potrebbe applicarsi anche ai fabbricati che, pur accatastati nel Catasto fabbricati, abbiano i cosiddetti requisiti di ruralità (art. 9, D.Igs. 557/1993).
Fonte Ristrutturare la casa
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